Huis kopen en belasting: dit verandert er
Hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait, overdrachtsbelasting en box 3 op een rij. Met een snelle berekening voor jouw situatie.
Wat verandert er als je een huis koopt?
Een koopwoning heeft vier grote gevolgen voor je belasting. Twee daarvan zijn voordelig: de hypotheekrenteaftrek en box 3. Het eigenwoningforfait is een bijtelling en de overdrachtsbelasting een eenmalige kostenpost. Hieronder leggen we elk onderdeel uit met concrete bedragen.
Hypotheekrenteaftrek
De rente die je betaalt over je hypotheek mag je aftrekken van je belastbaar inkomen. Dat verlaagt je belasting. Hoeveel je terugkrijgt, hangt af van je tarief over je laatst verdiende euro's.
Het tarief van de aftrek is in 2026 maximaal 37,56%. Verdien je meer dan € 78.426? Dan betaal je over je laatst verdiende euro's 49,5% belasting. Toch is het tarief van de aftrek ook dan 37,56%. Ligt je inkomen tussen € 29.736 en € 78.426? Dan krijg je ook meer algemene heffingskorting.
Naast de hypotheekrente kun je ook eenmalige kosten aftrekken, zoals advies- en bemiddelingskosten, notariskosten voor de hypotheekakte, en de taxatiekosten. Overdrachtsbelasting en notariskosten voor de koopakte zijn niet aftrekbaar.
Meer weten? Lees alles over hypotheekrenteaftrek.
Eigenwoningforfait
Tegenover de hypotheekrenteaftrek staat het eigenwoningforfait. Dit is een bijtelling op je inkomen op basis van de WOZ-waarde van je woning. Je betaalt dus belasting over een fictief inkomen uit je huis.
In 2026 is het eigenwoningforfait 0,35% van de WOZ-waarde voor woningen van € 75.000 tot € 1.350.000. Daarboven betaal je € 4.725 plus 2,35% over het deel boven € 1.350.000. Bij een woning met een WOZ-waarde van € 350.000 is dat € 1.225 per jaar. Dat bedrag tel je op bij je inkomen. Je hypotheekrente trek je ervan af.
Betaal je weinig of geen hypotheekrente, zodat het forfait hoger is dan je rente? Dan krijg je een extra aftrek (Wet Hillen). In 2026 is dat 71,867% van het verschil. Die aftrek wordt elk jaar kleiner en verdwijnt op 1 januari 2041.
Meer weten? Lees alles over het eigenwoningforfait.
Overdrachtsbelasting
Bij de aankoop van een bestaand huis betaal je eenmalig overdrachtsbelasting. Voor woningen waar je zelf gaat wonen is dat 2% van de koopsom. Bij een huis van € 350.000 is dat € 7.000.
Koop je een woning als belegging (niet om zelf in te wonen)? Dan betaal je 8% overdrachtsbelasting (2026; in 2025 was dit nog 10,4%). Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting maar wel btw (21%), die al in de koopsom zit. Reken jouw situatie door met de overdrachtsbelasting-calculator.
Box 3 en je koopwoning
Je eigen woning valt niet in box 3 maar in box 1. Dat betekent dat je geen vermogensbelasting betaalt over de waarde van je huis. Je hypotheekschuld op je eigen woning telt ook niet mee als schuld in box 3.
Het praktische gevolg: als je spaargeld gebruikt als eigen inbreng voor je huis, verlaag je je box 3-vermogen. Heb je € 100.000 spaargeld en geen fiscale partner? Dan betaal je daar in 2026 ongeveer € 187 belasting over. Dat rekent met het voorlopige percentage voor banktegoeden van 1,28%. Na de huisaankoop zit dat geld in je woning en betaal je er geen box 3-belasting meer over.
Meer weten? Lees alles over vermogensbelasting (box 3).
Bereken jouw situatie
Vul je hypotheekgegevens en inkomen in voor een snelle indicatie.
Wat verandert er voor jou?
Wanneer regel je wat?
Overdrachtsbelasting betalen
De notaris regelt dit bij de overdracht. Je betaalt 2% van de koopsom (of 0% als je de startersvrijstelling krijgt).
Hypotheekrenteaftrek opgeven
Vul je hypotheekrente, WOZ-waarde en eventuele aftrekbare kosten in bij je aangifte inkomstenbelasting.
Bereken je hypotheekrenteaftrekWOZ-beschikking controleren
De gemeente stuurt elk jaar een nieuwe WOZ-waarde. Deze bepaalt je eigenwoningforfait. Is de waarde te hoog? Dan kun je bezwaar maken.
Vermogensbelasting herberekenen
Je spaargeld dat in je huis zit, telt niet meer mee voor box 3. Dat kan schelen.
Bereken je vermogensbelastingToeslagen controleren
Huurtoeslag stopt als je niet meer huurt. Verandert je situatie door de aankoop? Geef dat door via Mijn toeslagen.
Reken het uit voor jouw situatie
Hypotheekrenteaftrek berekenen
Bereken precies hoeveel hypotheekrenteaftrek je krijgt, inclusief eigenwoningforfait en partnerverdeling.
- Inclusief eigenwoningforfait en Hillen-correctie
- Optionele partnerverdeling
- PDF downloaden
Vermogensbelasting berekenen
Check hoeveel vermogensbelasting je betaalt over spaargeld en beleggingen in box 3.
- Banktegoeden, beleggingen en schulden
- Groene beleggingen vrijstelling
- PDF downloaden
Kan ik de hypotheekrenteaftrek verdelen met mijn partner?
Wat als ik mijn huis verkoop en een nieuw huis koop?
Hoe lang mag ik hypotheekrente aftrekken?
Krijg ik startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting?
Telt mijn koopwoning mee voor box 3?
Ken je iemand voor wie dit ook handig is?