Rekenvoorbeeld overdrachtsbelasting: 4 situaties uitgelegd
De overdrachtsbelasting is in 2026 0%, 2%, 8% of 10,4% van de koopsom, afhankelijk van wat je koopt. In vier uitgewerkte voorbeelden zie je precies hoe de berekening werkt: de starter met vrijstelling, de doorstromer, de belegger met het nieuwe 8%-tarief en de koper die net boven de woningwaardegrens uitkomt.
1. Starters kopen hun eerste woning voor € 425.000
Stel: jullie zijn 29 en 31 jaar en kopen samen jullie eerste woning van € 425.000 om zelf in te wonen. Geen van beiden gebruikte de startersvrijstelling eerder.
Jullie voldoen aan alle voorwaarden: jonger dan 35, zelf wonen, onder de grens en niet eerder gebruikt. Zonder de vrijstelling was het 2% van € 425.000: een besparing van € 8.500. Bij de notaris geven jullie allebei de startersverklaring af.
2. Doorstromer koopt een woning voor € 500.000
Stel: je bent 42 en verhuist naar een grotere woning van € 500.000 die je hoofdverblijf wordt. Voor de startersvrijstelling ben je te oud, maar het verlaagde woningtarief van 2% geldt wel.
Ook voor het 2%-tarief geef je bij de notaris een verklaring af dat je er zelf langdurig gaat wonen. De € 10.000 betaal je via de notarisafrekening bij de overdracht.
3. Verhuurwoning van € 300.000: 2025 versus 2026
Stel: je koopt een appartement van € 300.000 om te verhuren. Omdat de woning niet je hoofdverblijf wordt, geldt niet het 2%-tarief. Het jaar van overdracht maakt hier veel uit:
Het moment van de eigendomsoverdracht (de notarisakte) bepaalt het tarief, niet de datum van het koopcontract. Dezelfde tarieven gelden voor een vakantiewoning of een woning die je voor een studerend kind koopt.
4. Starter koopt net boven de woningwaardegrens
Stel: je bent 30 en koopt een woning van € 560.000 om zelf in te wonen. Dat is € 5.000 boven de woningwaardegrens van € 555.000 (2026), en de startersvrijstelling is alles-of-niets:
Je betaalt 2% over de héle koopsom, niet alleen over het deel boven de grens. Een woning van € 555.000 was belastingvrij geweest; deze € 5.000 extra koopsom kost dus € 11.200 aan belasting. Let hierop bij het bieden: aanhorigheden zoals een garage tellen mee voor de grens.
Zelf berekenen
Elke situatie is anders: het tarief hangt af van wat je koopt, je leeftijd en de koopsom. Met de calculator zie je in 30 seconden wat jij betaalt, inclusief de check op de startersvrijstelling.
Ken je iemand voor wie dit ook handig is?