Tegenbewijsregeling box 3 voor verhuurders
Verhuur je een woning? Dan rekent de Belastingdienst voor box 3 met een fictief rendement — in 2024 bijvoorbeeld 6,04% over de waarde van je pand. Was je werkelijke rendement (huur plus WOZ-ontwikkeling, min financieringsrente) lager, dan kun je met de tegenbewijsregeling belasting terugvragen. Voor belastingjaar 2021 verloopt de termijn op 31 december 2026.
De check hiernaast laat in een halve minuut zien of het in jouw geval waarschijnlijk loont. Zo ja, dan maak je gratis een compleet dossier: de volledige berekening plus een invulinstructie voor het formulier van de Belastingdienst.
- Gratis en zonder account
- Je gegevens worden niet bewaard
- Berekend met de officiële tarieven en tabellen
Check: loont de tegenbewijsregeling voor jou?
Hoe werkt de tegenbewijsregeling?
De Hoge Raad besliste in juni 2024 dat de Belastingdienst je niet mag belasten over een fictief rendement als je werkelijke rendement lager was. Daarom bestaat er nu een tegenbewijsregeling: met het formulier Opgaaf werkelijk rendement (OWR) geef je door wat je box 3-vermogen écht opleverde. Was dat minder dan het forfait, dan wordt je aanslag verlaagd.
Het werkelijk rendement bestaat uit drie onderdelen:
- Directe inkomsten — ontvangen rente, dividend en kale huur (zonder servicekosten).
- Waardeontwikkeling — ook als je niet hebt verkocht. Voor een verhuurde woning: het verschil tussen de WOZ-waarde aan het begin en het einde van het jaar, beide vermenigvuldigd met de leegwaarderatio.
- Min: betaalde rente op schulden die bij je box 3-vermogen horen, zoals de financiering van je verhuurde woning.
Kosten zoals onderhoud of VvE-bijdragen zijn niet aftrekbaar, en het heffingsvrij vermogen geldt niet bij het werkelijk rendement. De opgaaf gaat bovendien over je héle box 3-vermogen — dus ook je spaargeld en beleggingen tellen mee in de vergelijking.
Wanneer loont het wél, en wanneer niet?
De uitkomst hangt vooral af van de WOZ-ontwikkeling van je pand. De vuistregel:
- Loont vaak wél — als de WOZ-waarde in het jaar vlak bleef of daalde, of als je veel financieringsrente betaalde. Het werkelijke rendement blijft dan onder het forfait.
- Loont vaak niet — als de WOZ-waarde flink steeg. Die stijging telt als rendement, ook zonder verkoop. In jaren met sterke huizenprijsstijgingen komt het werkelijke rendement daardoor vaak boven het forfait uit — en dan is er niets terug te vragen. Dat is geen slecht nieuws: je betaalt gewoon wat je al betaalde.
Termijnen per belastingjaar
De Belastingdienst stuurt brieven aan iedereen die in aanmerking komt. Kreeg je zo'n brief, dan heb je 12 weken om de opgaaf te doen. De belangrijkste data op een rij:
- Belastingjaar 2021 — de termijn verloopt op 31 december 2026.
- Belastingjaren 2022 tot en met 2024 — doorgeven kan; de uiterste termijn ligt telkens vijf jaar na afloop van het belastingjaar.
- Belastingjaar 2025 — je werkelijke rendement geef je direct door in je belastingaangifte over 2025.
Geen brief gehad, maar denk je dat de regeling voor jou loont? Doorgeven kan ook op eigen initiatief, zolang de termijn voor dat jaar nog loopt.
Van check naar gratis dossier
Loont de regeling voor jou? Dan helpt het Tegenbewijs-Dossier je van berekening naar ingevuld formulier. Het dossier is een rekenhulp en invulinstructie — geen fiscaal advies. Je dient zelf in en blijft zelf verantwoordelijk. Het dossier bevat:
- De volledige berekening per belastingjaar, over je hele box 3-vermogen — panden, spaargeld, beleggingen en schulden.
- Een invulinstructie: welk bedrag hoort bij welk onderdeel van de Opgaaf werkelijk rendement.
- Een bewijsmap-checklist: welke stukken je bewaart voor als de inspecteur er later om vraagt. Bijlagen meesturen kan namelijk niet.
- Alles als PDF, met een versie- en datumstempel van de gebruikte tarieven.
Voor wie is deze rekenhulp (en voor wie niet)?
De check en het dossier zijn gemaakt voor de meest voorkomende situatie: je had een woning in Nederland het hele jaar in bezit en verhuurd, voor de belastingjaren 2021 tot en met 2025. Fiscale partners kunnen samen rekenen.
Kocht of verkocht je de woning in het jaar, geldt er vruchtgebruik of erfpacht, gebruik je de woning ook zelf, staat hij in het buitenland, of verhuur je aan familie? Dan gelden extra regels die deze rekenhulp niet doorrekent. De tool zegt dat dan eerlijk en verwijst je naar een belastingadviseur of fiscalist met box 3-ervaring. Belastinghelden heeft geen afspraken met adviseurs en ontvangt niets voor die verwijzing.